Kada uskoro bude prodato preduzeće „Zastava bezbednost” novi vlasnik postaće neka privatna firma i steći pravo raspolaganja sa 11 objekata koji su kulturno dobro od velikog značaja. Naime, odlukom Vlade Srbije od 2014. godine svi objekti ovog preduzeća su sastavni deo Prostorne kulturno istorijske celine „Vojno tehnički zavod” u Kragujevcu.
Prvi deo te celine je nazvan VTZ, a drugi „Pirotehnika” i imovina „Bezbednosti” raspoređena je u oba dela. Posebno su izdvojeni i pojedinačno zaštićeni, i to najvišim stepenom, Upravna zgrada „Bezbednosti”, gde poseduju pet prostorija, kao i Stara vatrogasna kula na Pirotehnici. Ostalih devet objekata zaštićeni su samim tim što su deo istorijske celine i pod ingerencijom su Republičkog zavoda za zaštitu spomenika kulture.
Tako i Vatrogasni dom koji postoji ovde decenijama ima zaštitu kao deo celine – kulturnog dobra, ali i značaj za zaštitu imovine ne samo fabrika u krugu nekadašnje „Zastave”, već i ovog dela grada i njegovog zaleđa.
Kako će ovo istorijsko i kulturno blago funkcionisati kada se pređe iz javne u privatnu svojinu, pitanje je koje dobija na aktuelnosti zbog sve veće prodaje zaštićenih objekata kroz stečajne postupke. Takođe je važno i šta će biti sa Vatrogasnim domom koji ima zadatak da čuva svu imovinu, pa i ovu u bivšoj „Zastavi”.
Sudska praksa
Stečajna prodaja, kada bi trebalo da se desi ova imovinska transakcija, može da se očekuje za šest meseci. Stečajni sudija u ovom postupku Saša Milosavljević kaže da je procena imovine preduzeća urađena, ali sada mora da se vrati na doradu jer treba da se doda i procena zemljišta koje preduzeće ima na korišćenju, da bi se onda cifra zaokružila i na osnovu nje formirala početna cena za prodaju.
Ova novina da se procenjuje i tržišna vrednost zemljišta je zbog Zakona o planiranju i izgradnji, gde pravo korišćenja budući vlasnik može besplatno da prevede u pravo vlasništva. Zato se vrednost zemljišta uzima kao potencijalna ekonomska vrednost. Tako se, na primer, vrednost imovine grupe „Zastava vozila”, koje je nedavno prodato, udvostručila na prodaji i stekla novogo vlasnika.
Ta nova i konačna procena vrednosti imovine još nije stigla kod stečajnog sudije, iako je bila obećana još za ovo leto i očekuje se da je potvrdi stečajni upravnik i pošalje. Tada će se krenuti u oglašavanje prodaje preduzeća, ali kako navodi stečajni sudija Milosavljević, ne u prodaju imovine firme, deo po deo, već kao pravno lice. Praktično, prodaje se kapital, pravo upravljanja firmom, a ne imovina deo po deo.
Ovakav metod je izabran, iako još nije ozvaničen, jer se smatra da će tako preduzeće postići veću vrednost. Šta će biti sa imovinom koja je proglašena za zaštićeno kulturno dobro ili kao deo istorijske kulturno istorijske celine?
Sudija Milosavljević kaže da se dobra sa ovim stepenom zaštite mogu prodavati iz javne u privatni svojinu i da povremene tvrdnje da je takva transkcija po zakonu nedozvoljena očigledno nisu prihvaćene u sudskoj praksi.
– Postoji pravna praznina. Zakon o stečaju kaže da se nepokretna dobra prodaju po zakonu o prometu nepokretnosti. A u tom zakonu nigde se ne pominju kulturna dobra. Tako se ova praznina kroz sudsku praksu rešava tako što se koristi pravo preče kupovine koje se nudi Republičkom zavodu za zaštitu spomenika kulture. Kada se na licitaciji postigne najveća cena, onda se Republičkom zavodu uputi ponuda da kupi te objekte po istoj toj ceni i rok od mesec dana. Ako za to vreme ne prihvati kupovinu, proglašava se kupcem ona firma ili fizičko lice koje je ponudilo najveću cenu, kaže Milosavljević.
Po tom modelu, podseća on, nedavno je prodata imovina Grupe „Zastava vozila” i sa njom oko 300 kvadrata u objektu poznatom kao stan upravnika VTZ ili „Podrumče” dvojici investitora. Kako će oni taj prostor koristiti ostalo je da pokaže vreme, a Republički zavod nije prihvatio pravo preče kupovine koje im je ponuđeno.
Produženje zakupa ili…
Sudija Milosavljević napominje da budući vlasnik kapitala „Zastava bezbednosti” za sve izmene, popravke ili prepravke na objektima mora da zatraži saglasnost od Republičkog zavoda. Što se, pak, tiče buduće namene Vatrogasnog doma on podseća da je tokom ovog stečaja, koji traje punih devet godina, potpisan ugovor o zakupu između MUP-a i firme, pa su tokom ovih godina pripadnici jedne vatrogasne čete sa svojom opremom i vozilima tamo na dežurstvu. Da li će se problem rešiti produžavanjem zakupa od strane budućeg privatnog vlasnika, ostaje da se sačeka i vidi. Sami vatrogasci očekuju da se nešto tako desi jer su decenijama ovde i podvlače da pokrivaju i grupu fabrika i deo grada. Ali, šta ako novi vlasnik bude hteo da adaptira zgradu u nešto drugo?
Među zaštitarima kulturnih dobara još ima onih koji tvrde da prelazak proglašenih kulturnih dobara iz javne u privatnu svojinu nije moguć. Naime, tvrdi se da tri zakona regulišu ovu oblast i da Zakon o kulturnim dobrima kaže da kulturna dobra iz javne mogu da pređu u privatnu svojinu samo pod uslovima koje propisuje zakon.
To su dva zakona – Zakona o javnoj svojini i Zakona o privatizaciji. Ta dva zakona kažu da ne može kulturno dobro da se otuđi iz javne svojine, odnosno zakon o privatizaciji dozvoljava takvu prodaju samo uz saglasnost Vlade.
Stečajni sudija u ovom poredmetu iz kragujevačkog Privrednog suda Saša Milosavljević kaže da je veoma bitno da prilikom prodaje potencijalni kupci ne smeju da budu obmanuti i da se u dokumentaciji mora naglasiti uz svaki oibjekat da li je zaštićen ili je deo zaštićene celine.
Budući vlasnik zna da u tom slučaju mora da ima saglasnost Republičkog zavoda za sve što želi novo da gradi na tom prostoru, da adaptira staro ili menja izgled ili gabarit objekata. Prema merama Republičkog zavoda za ovakve istorijsko kulturne celine i zaštićene objekte ima šest opštih uslova koje svi moraju da zadovolje.
U zaštićenim objektima mogu da se obavljaju delatnosti koje neće da remete okolinu, a to su delatnosti kulture, obrazovanja, poslovanja, turističke zone ili drugih delatnosti koje ne ugrožavaju ambijent.
Navedene su oblasti koje ne mogu da posluju u ovim objektima, a to su magacini, skladišta, piljarnice, benzinske pumpe i proizvodnja. Mere koje su date prilikom proglašenja VTZ-a za Prostorno kulturno istorijsku celinu pre deset godina ne bave se samo zaštitom objekata u kompleksu koji je naveden, već i slobodnog prostora između zgrada. On se posebno štiti, ide se na to da se što više redukuje bilo kakva nova gradnja jer remeti postojeće stanje i ne dozvoljava da se ništa novo gradi bez saglasnosti samog Zavoda.
Ovo je veoma bitno za investitore, jer oni pre svega misle na same objekte koji već postoje, a ne na prazan prostor.
Jedna procena vrednosti imovine već je urađena, ali ona nije zvanična i od ovlašćenog procenjivača, već je urađena za potrebe socijalno-ekonomskog izveštaja koji je dostavio poverenik stečajnog upravnika na početku postupka. Te procene pokazuju vrednost nepokretne imovine od 53,8 miliona dinara, od čega na procenu Vatrogasnog doma sa garažama, kulom i upravnom zgradom iznosi 30,2 miliona dinara.
Kada bude stigla nova procena sa vrednošću zemljišta ona može da bude znatno uvećana, pa i duplirana, što se desilo sa Grupom „Zastava vozila”. U isto vreme po tom preliminarnom izveštaju, koji treba da bude verifikovan od ovlašćenog procenjivača, preduzeće duguje 101,4 miliona dinara Poreskoj upravi za doprinose, a preostale obaveze su 79,4 miliona dinara.
U sukobu dve škole mišljenja, kada je prevladao stav sudova i njihove prakse da se kulturna dobra mogu prodavati privatnicima, pitanje je kako će sve da fuikcioniše i da li će Republički zavod uspešno kontrolisati sve veći broj privatnika koji raspolažu ovim dobrima. Kragujevački Vojno tehnički zavod biće veliki ispit.
STARA KULA I UPRAVNA ZGRADA
Sakriveni biseri
Stara Vatrogasna kula koja je proglašena za pojedinačno kulturno dobro u okviru istorijske celine „Pitrotehnika”, i to sa najvećim stepenom zaštite, pravi je skriveni biser arhitekture sa početka prošlog veka, nažalost, u oronulom stanju. U rešenju Vlade piše da zgrada pripada objektima nastalim dvadesetih godina 20. veka. Postavljena na četvrtastoj osnovi „Zvonara” se blago sužava ka vrhu i završava drvenom konkstrukcijom – osmatračnicom. Kula je podeonim vencima podeljena na tri zone.
U upravnoj zgradi preduzeće ima pet prostorija na prvom spratu, a ostatak pripada „Fabrici kamiona”. O toj zgradi piše da nema preciznih podataka o vremenu nastanka, kao ni o projektima po kojima je izvedena.
Svakako je sagrađena pre 1931. godine, s obzirom da je ucrtana u Regulacioni plan Vojno tehničkog zavoda iz te godine. Ne zna se ni njena prvobitna namena. Simetrična je spratna građevina, strogih proporcija, jednostavne fasadne obrade.
Piše: Miloš Pantić
