ZAŠTO NE POČINJE GRADNJA ZGRADE U DANIČIĆEVOJ ULICI: Nesklad projekta i urbanističkog plana

Još pre dve godine zavrtela se priča o gradnji stambeno-poslovnog objekta na veoma atraktivnoj lokaciji u Daničićevoj ulici, preko puta generalskih vila, na samoj raskrsnici, kod semafora. Do danas, međutim, gradilište nije formirano, ni ašov zaboden, mada su stanari iz četiri kuće gde treba da nikne nova zgrada još prošle godine iseljeni. Neki su unovčili svoje nekretnine, a neki čekaju stanove u novoj zgradi u zamenu za objekat koji su ustupili investitoru.

Kuće još nisu porušene, ali su bez vrata i prozora, bez kapija, zarasle u korov u toj meri da se skoro i ne vide od rastinja. Nedavno je iz bezbedonosnih razloga u dvorištu jedne od njih postavljen znak koji upozorava da objekte obezbeđuje firma koja se bavi poslovima bezbednosti – i to je sve. Kada će početi gradnja, šta je planirano i na kojoj površini će se graditi, ko je investitor i zašto se toliko dugo čeka, pitanja su koja interesuju građane u ovom delu grada.

Kuće otkupljene pre dve godine

Na ovom prostoru koji uokviruju tri ulice – Daničićeva, Bulevar kraljice Marije i Dragoljuba Božovića Žuće – treba da bude izgrađena višespratnica sa 38 stanova, podzemnom garažom i lokalima u prizemlju. Parkiranje je planirano samo u okviru garažnog prostora, kako bi se maksimalno oslobodio parter i oplemenio zelenilom i prostorom za rekreaciju. Do sada su otkupljene četiri kuće, formirana je jedinstvena parcela od oko 15 ari i na tome se stalo.

Investitor gradnje je firma JDM Real Estate iz Kragujevca, pa je to bio povod da se obratimo vlasniku Aleksandru Kragoviću, kako bismo iz „prve ruke” saznali u čemu je problem. Međutim, Kragović nije bio raspoložen za razgovor, rekao je samo da nema nikakvih problema što se njega tiče i da ga čudi to što ga novinar zove i raspituje se za privatnu investiciju? Rekao je još da nisu uradili nešto kako treba i očekuju da će to brzo ispraviti. Savetovao je da se sada ne piše tekst o tome, a da ako bude imao problema pozvaće novinare!?

I ne samo da Kragović nije hteo da objasni u čemu je problem, nego su i doskorašnji vlasnici kuća, koji su u startu bili raspoloženi da se piše o ovoj temi, odjednom odustali od razgovora.

Naravno da odbijanje da se javno iznesu činjenice izaziva nepotrebnu sumnju vezanu za poštovanje zakona o izgradnji na ovoj parceli. U takvim slučajevima počinju da se raspredaju razne priče, a jedna od njih je da se, navodno, pojavio još jedan investitor koji je zainteresovan za parcelu u nastavku ove, do toga da taj drugi ima bolje veze i da će lakše da dođe do zemljišta. To nema osnova, sudeći po priči koja sledi.

Prava adresa u ovom slučaju je nadležna gradska uprava i komisija za urbanističke projekte koja (ne)daje „zeleno svetlo” i odobrava ili odbija projekte, što je uslov da se dobije građevinska dozvola i započne gradnja.

Od Ivana Radulovića, glavnog gradskog urbaniste, koji je i predsednik pomenute komisije, dobili smo sve informacije koje se odnose na probleme, koji ipak postoje i sprečavaju da gradnja počne.

Neefikasna Direkcija za urbanizam

Radulović objašnjava da je 22. jula 2022. pokrenut urbanistički projekat za izgradnju poslovno-stambenog objekta sa podzemnom garažom u Daničićevoj ulici od broja 83 do 87. Bile su zastupljene tri parcele od po 15,3 ara, u zoni stanovanja koja podrazumeva minimalnu površinu parcele od 20 ari. Iako je projekat urađen u spratnosti koja mu je dozvoljena Planom generalne regulacije (PGR) „Centar Stara varoš”, komisija se tada izjasnila da nije ispunio planske uslove, jer nije posedovao parcelu predviđene veličine. Zaključak je bio da ovaj projekat ne može da se prihvati i da je potrebno da se promeni PGR, odnosno da se izvrši promena u neku drugu zonu koja će da omogući gradnju na 15 ari.

Investitoru je nagovešteno da je plan u izradi, ali da se posao već duže vreme ne završava. Prošle su dve godine od kako je odbijen prvi projekat, plan je još uvek u izradi, pa investitor 21. marta 2024. ponovo predaje urbanistički projekat koji je uradila druga projektantska kuća.

U međuvremenu je od tri pojedinačne parcele formirana jedna, jer su se projektanti pozvali na jedan član u planskom dokumentu koji kaže da se minimum površine za gradnju od 20 ari odnosi na novoformiranu građevinsku parcelu, a da je njihova postojeća. Osim toga, izvršili su i neke izmene u arhitektonskom rešenju, ali ne previše, kaže Radulović, i ponovo je komisija, mada u potpuno izmenjenom sastavu, opet sa podeljenim glasovima odbila projekat sa sličnim obrazloženjem kao prethodna.

Da bi se došlo do rešenja jedan od članova komisije je predložio, a ostali se saglasili i dali preporuku da se pokuša da se kroz urbanističku analizu prevaziđe manjkavost plana koji ne omogućava da se gradi na parceli manjoj od 20 ari u ovoj zoni.

– Postoji mogućnost da se primeni samo jedan od urbanističkih parametara – ili spratnost ili visina – u kontekstu usklađivanja sa urbanističko-arhitektonskim uslovima lokacije. Trebalo je da oni urbanističkom analizom praktično opravdaju izbegavanje parametra primene minimalne površine parcele, odnosno da obrazlože i opravdaju izgradnju na manjoj parceli. Time je investitoru data šansa da pokuša još jednom, što je on i učinio. Predao je urbanističku analizu i ona je razmatrana 16. aprila, ali sa vrlo podeljenim glasovima, za dlaku nije dato pozitivno mišljenje, objašnjava Ivan Radulović.

Po njegovom mišljenju, investitoru preostaje jedino da sačeka ono što mu je u startu rečeno, a to je izmena planskog dokumenta koji će ili smanjiti minimalnu površinu parcele sa 20 na 15 ari, ili će zonu stanovanja promeniti da bi moglo da se gradi na toj parceli.

– Novim planom koji je u izradi zakon omogućava da se primeni samo jedan od parametara – ili indeks zauzetosti ili izgrađenosti, što ćemo sada i da uradimo. Propisaćemo zauzetost i spratnost ili visinu objekata, zavisi šta u kojoj zoni odgovara. Stepen izgrađenost ne menjamo i nećemo da oštetimo investitora. Sa druge strane, bićemo mi u problemu ako ne uspemo da obezbedimo planski mehanizam da mu omogućimo da gradi. Niko ne mrzi ovog investitora, jednostavno ne postoji planski osnov, ali nadam se da ćemo ga uskoro dobiti. Predugo čekamo da se napravi taj planski dokument, jer imamo problem sa neefikasnošću Direkcije za urbanizam koja radi taj plan, kaže Radulović.

On podseća da je još 2020. godine doneta odluka o izmeni plana. Jedno vreme ništa se nije radilo, a onda se krenulo u posao. Dokument je predat početkom 2024, ali to nije bilo zadovoljavajuće, kaže Radulović, urađen je prilično ofrlje. Naime, samo su prepisali stari plan, pa im je vraćen na doradu.

– Očekujemo da se to završi. Imamo neefikasnu Direkciju za urbanizam, a šta je razlog tome – ne znam. Ne želim da govorim ružno o ovoj ustanovi, ja sam tamo radio 22 godine, ali ne shvatam u čemu je problem, kaže glavni gradski urbanista.

Da bi ispunio propisane parametre investitor je pokušao da otkupi još pet ari placa u produžetku parcele prema dečijem obdaništu „Bubamara”, gde su prizemni objekti, barake, u kojima je devet stanova u privatnoj svojini fizičkih lica – osam od 47 i jedan od 40 kvadrata. Vlasnik zemljišta površine od blizu 40 ari je grad, a pravo preče kupovine ima onaj ko je suvlasnik na parceli, a to su vlasnici objekata. Pošto ima više vlasnika teško je da se to pravo ostvari, dok sa druge strane grad ne može da proda parcelu ili deo parcele, jer bi time ugrozio stanarsko pravo tih ljudi. Takođe, nema pravo da vrši raseljavanje, kao što je nekada to mogla Gradska stambena agencija, koja je ugašena.

– Ideja je da grad to prepusti tržištu, ali u ovom slučaju nije moguće isparcelisati pet ari. Iako od tih kuća do vrtića ima oko 39 ari i moguće je izvući pet ari i prodati ovom investitoru, ali grad ne može to da uradi dok su stanari tu, smatra Radulović.

On tvrdi da će se teško rešiti parcela od 39 ari, koja bi odmah mogla da se proda, što je najbolje rešenje za ovu lokaciju i u interesu grada, ali nema mehanizama da se ona raščisti dok neko ne otkupi te stanove ili ne raseli stanare.

Piše: Gordana Božić